東方網3月12日消息：央行將對房貸條款進行重大調整的一條消息，昨日甫經京滬傳來，南京諸媒體便爭相轉載，關注房價的人們更是奔走相告。消息中透露，央行有可能通過將“高價房和投資用房的首付比例由兩成提高為五成”，並可能參照境外銀行做法，“實行現房而非期房貸款”。其實究竟什麼樣的房子纔屬於高價房，如何判斷房產是用於自己居住還是投資，目前尚不得而知，然而僅這條消息裡傳達出的、央行欲“痛下殺手”整頓房地產“泡沫”的決心，已讓人們興奮和期待不已。記者昨日走訪了人民銀行南京分行、在寧幾家商業銀行以及房地產開發商，他們聽到消息後的第一“反應”不盡相同。馬燕劉樸撰文銀行人士評說

對工薪階層影響不大

省建行專家分析說，現在究竟多少錢一平方米的房子稱為高價房還不得而知。不過據他理解，應該是指別墅、或者鬧市的商鋪。以南京為例，至少也是要7000元以上。提高這部分按揭的首付比例，其實是提高了個人支付能力。比如有的人雖然手頭有100萬，但他買120萬的房子未必全拿出來，他隻需要首付20多萬，其它近80萬的資金可以拿來投資；從另一個角度講，就是個人隻要能負擔20多萬的首付款，即使手頭已經沒有那麼多的餘款，也可以申請購買高價房。但提高到五成就不一樣了，他就至少要一次拿出60萬，這就限制了購買人群的總量，勢必影響高價房的需求，買高價房的人少了，高價房的價格也會降下來了。但這對工薪階層、普通居民的影響應該不大，主要是針對某些地區別墅成風的結構性泡沫，其實也有利於形成買房人群合理的“梯形結構”，有多少錢就買多大房。

貸款卡得嚴是好事

南京人行、省工行、省建行的有關專家均認為，南京的房價現在平均在3000元/平方以上，房價與居民收入的比例已經超過10倍，相對國際慣例的3-6倍是高了，但這也隻是其中一項指標。而不管有沒有泡沫，總之，政府控制得當、各家銀行在貸款時卡得嚴，對於調整房地產開發使之結構更趨合理，總是件好事。

開發商這樣“空手套白狼”

省建行房地產信貸處、省工行營業部住房業務處有關人士都告知記者，尚未接到這條政策的正式條文。但他們不約而同地介紹，如果這條政策實施，顯然是為了防範開放商“空手套白狼”、規避銀行信貸風險而為。雖然在江蘇還未曾聽說開發商“假按揭”事件，但在京、滬、福等城市，房地產出現“結構性泡沫”、“地區性泡沫”已是不爭事實。

銀行人士介紹，開發商最常見的“空手道”就是鑽貸款利率差額的空子，目前個人住房貸款最低，其次是企業短期的流動資金貸款，而開發商一個項目都是好幾年，按照政策應該貸的品種是“房地產開發貸款”，也是幾個貸款品種中利率最高的，但實際操作過程中，卻有開發商以流動資金貸款、甚至個人住房貸款騙取銀行信貸資金，利差約在0.5-1個基點。(“個人住房貸款”五年以下年利率4.77%，五年以上5.04%；“住房開發貸款”基本等同銀行的“中長期貸款”，一至三年5.49%，三至五年5.58%，五年以上5.76%)有的地區銀行信貸審批不嚴，或者開發商動員親朋好友去買房，通過個人住房貸款的資金來開發項目，根本達不到央行“開發商自有資金占開發項目總投資30%”的最低標準。

房地產開發商如是說

據悉，我國的房貸款政策之所以將作重大調整，總體思路就是為了限制高價房、適度控制房產炒作、降低房貸風險。那麼南京的一些大型房地產開發商又是如何評價這一新規定的呢？“谷陽房地產”總經理石小兵：

促使行業重新“洗牌”別墅熱是因為獲利大

有關的具體規定我還沒有正式看到，但我聽說了。我覺得這是央行為進一步規避房地產貸款風險而做的努力。對於房地產開發商而言，這也許是促使整個行業重新“洗牌”的一種方式。沒有實力或者三無企業會通過這次的變化被“洗”出去，而有實力的開發公司，通過這次後應該會更注意自己的品牌形像。

所謂高價房，我個人理解多指別墅，因為最近有消息說，北京等地別墅用地已經不批了，也許是國家已經意識到別墅開發一定程度地存在著一些泡沫。至於從二成提高首付比例到五成，我是這樣想的，包括別墅在內的高價房，它的消費群體本來就不同於普通人群，所以說對於特定的少數的這個消費階層，新規定對他們的買房行為提出了新的要求。我一直認為，有的人喫得起魚翅，魚翅很好喫，而有的人隻喫得起紅燒肉和白米飯，但紅燒肉、白米飯同樣很好喫，也就是說，有多少消費能力就該做什麼消費，我個人認為，央行如今出臺房貸的新政策，很有可能也是在提倡消費不該過份透支的理念。和我所了解的南京房市情況一樣，買第二套住房的有，但絕對不算多，想靠投資房產升值，尤其是投資別墅升值，風險太大了。

還有一點我想說的是，為什麼那麼多開發商樂意開發別墅呢？因為別墅的容積率低，獲利大啊。據說賣出三四套普通住宅都沒有賣出一套別墅獲利多。